Une villa de trois chambres avec piscine, à rénover, à Flic en Flac
Acheter une villa à rénover, la remettre à neuf, puis la louer ou la revendre. Ce que montre cet exemple : aux prix relevés, la rénovation se justifie pour garder et louer ; une revente rapide ne couvre pas les frais. L’achat au juste prix décide de tout.
Le profil (fictif)
Un couple mauricien installé à Londres, la cinquantaine, qui a vendu un bien là-bas et dispose d’environ 300 000 €, sans crédit. Ils veulent une villa pour leurs vacances au pays, louée le reste de l’année, et se demandent s’il vaut mieux rénover plutôt que d’acheter une villa déjà prête. Profil inventé pour l’exemple.
L’essentiel en trois blocs
Ce que vous payez
≈ 280 090 €
de votre poche au départ, hors assurances
- Prix du bien≈ 202 800 €
- Taxe d’achat et notaire≈ 11 600 €
- Zilstone : étude, rapports, espace projet≈ 2 090 €
- Travaux et mobilier≈ 58 090 €
- Mise en route Zilstone≈ 4 500 €
- Banque, expertise, dossier de licence≈ 1 010 €
Sans crédit : aucune mensualité. Prévoir une réserve pour les imprévus du chantier, au moins 15 % des travaux.
Ce que vous recevez
Si vous gardez la villa pour la louer, ce qui reste par an, sans crédit, avant impôt :
Si vous revendez après les travaux, résultat après taxe de vente et commission, avant impôt :
Pour ne rien perdre, il faudrait revendre au moins ≈ 301 170 € (Rs 16,3 M). Avec 30 % de travaux en plus, ce seuil passe à Rs 17,1 M.
Ce qui peut mal tourner
- Revendre juste après les travaux fait perdre de l’argent : ≈ −57 190 € à ≈ −22 900 € selon le prix de revente.
- Travaux plus lourds que prévu : la fourchette va de Rs 1,8 M à Rs 3,5 M ; 30 % de plus relève le seuil de revente à Rs 17,1 M.
- Piscine, toiture, termites, humidité : vérifiés par un expert avant l’offre, chiffrés par deux devis.
Hypothèses. Location : scénario prudent, l’occupation moyenne de Flic en Flac (40,2 %) [1] ; scénario optimiste, la médiane des annonces actives à Maurice (65 %) [2] ; 128 $ US la nuit, le seuil du quart supérieur des annonces de Flic en Flac [1], une villa de trois chambres avec piscine pouvant viser plus. Revente : Rs 13 M (prudent) et Rs 15 M (optimiste), d’après les annonces de villas comparables [17] ; la vente coûte au plus 7 % (taxe de vente de 5 % et commission de l’agence, au plus 2 %) [5]. Prix d’achat et travaux : hypothèses à confirmer [14] [17]. Avant impôt.
Ce que disent les chiffres. À ces prix, revendre la villa juste après les travaux fait perdre de l’argent dans les deux scénarios : l’achat, les travaux et la vente coûtent plus que ce que la rénovation ajoute. Pour retrouver sa mise en revendant à Rs 14 M, il faudrait acheter vers Rs 8,9 M au plus. C’est pourquoi l’achat au juste prix décide de tout, et pourquoi nous refusons une offre quand la marge n’y est pas.
Gardée et louée, la villa laisse 3,7 % à 6,0 % du coût total par an avant impôt, avec vos dates pour la famille. C’est un projet de détention, pas un achat-revente rapide.
Le bien et la zone
Une villa de trois chambres d’environ 150 m², avec piscine et jardin, à rénover, dans un quartier résidentiel de Flic en Flac, sur le marché local. Prix retenu : Rs 11 M, soit ≈ 202 800 €. C’est une hypothèse : lors de notre relevé du 05/10/2026, nous n’avons pas trouvé d’annonce strictement comparable « à rénover ». Repères : une villa de quatre chambres avec piscine à Albion s’affichait Rs 11,9 M (état non précisé), une villa de quatre chambres rénovée à Flic en Flac Rs 11,8 M (annonce de 2023), et une villa récente à finir à Flic en Flac Rs 18 M [17]. Ce sont des prix demandés, pas des prix de vente.
Travaux retenus : Rs 2,5 M, dans une fourchette de Rs 1,8 M à Rs 3,5 M : toiture et étanchéité, électricité, plomberie, cuisine, salles d’eau, remise en état de la piscine. Il n’existe pas de barème public de la rénovation à Maurice ; nous partons du coût de construction neuve (Rs 21 500 à 37 700 le m²) [14], dont une rénovation moyenne à lourde représente environ le quart à la moitié. Le montant réel sort d’une expertise et d’au moins deux devis.
Repères après travaux : villas avec piscine en bon état à Flic en Flac et Tamarin, de Rs 16,5 M (quatre chambres, neuve) à Rs 20 M, souvent plus grandes [17]. Pour une villa comparable, nous retenons Rs 13 M à Rs 15 M. Pour retrouver sa mise en revendant à Rs 14 M, il faudrait acheter au plus vers Rs 8,9 M.
Flic en Flac compte de nombreuses locations de vacances : occupation moyenne de 40,2 %, prix moyen de 116 $ US la nuit, un quart des annonces au-dessus de 128 $ US [1]. La côte ouest est sèche et abritée en hiver. À la différence de l’offre 2, la villa du marché local achetée en bon état, prête à louer, ici le prix d’achat est plus bas mais les travaux, leur durée et leur risque s’ajoutent.
Les étapes et la durée
- Semaine 1Appel de 20 minutes et pré-étude d’une page, gratuits.
- Semaines 2 à 4Étude de projet et lettre de mission : appel de cadrage, puis document écrit sous 10 jours ouvrés après réception des pièces.
- Mois 1 à 3Recherche, visites, vérifications : expert, titre, syndic, permis, prix.
- Mois 2 à 4Offre, promesse chez le notaire, demande de prêt.
- Vers le mois 4Acte de vente chez le notaire, remise des clés.
- Après l’acteTravaux selon les devis validés par vous, payés directement aux artisans.
- EnsuiteRevente avec un mandat écrit, ou mise en location (licence, annonces).
Achat en 3 à 4 mois ; travaux de 4 à 8 mois selon les devis ; délai de revente non garanti.
Les frais d’accompagnement
| Service | Prix et paiement | Ici |
|---|---|---|
| Appel de cadrage et ouverture du dossier | facturés par Zilstone, jamais remboursés à la commande | 200 € |
| Votre étude de projet | 500 € déduits du prix de la mise en route si vous la prenez ; sinon, ils restent dus à la commande | 500 € |
| Commission de l’agence | au plus 2 % du prix, facturé par une agence immobilière enregistrée auprès de la REAA, avec laquelle nous préparons un partenariat, le plus souvent payée par le vendeur à l’acte, si due par vous | 0 € |
| Rapports d’observation | 350 € par bien visité, 900 € les 3, dus même sans achat à chaque visite | 900 € |
| Espace projet | 90 € par mois ou 990 € par an, agenda des professionnels inclus par mois ou par an | 990 € |
| Mise en route | forfait de 4 500 €, sans travaux : équipements obligatoires, licence de location, mise en ligne des annonces à la mise en route | 4 500 € |
| Commission de l’agence (revente) | au plus 2 % du prix de vente, facturé par une agence immobilière enregistrée auprès de la REAA, avec laquelle nous préparons un partenariat à la vente | ≈ 5 160 € |
Grille de frais de lancement du 06/10/2026. Prix Zilstone finaux : rien ne s’y ajoute. Commission de l’agence : au plus 2 %, payée à l’agence, le plus souvent par le vendeur ; aucun flux d’argent entre Zilstone et l’agence. Montants confirmés par écrit dans la lettre de mission avant tout engagement. Notaire, banque, expert et fiscaliste vous facturent directement. Votre argent ne passe jamais par Zilstone. Facturation en euros ou en roupies. Les autres devises sont indiquées pour vous donner une idée ; d’éventuels frais de change restent à votre charge.
Le détail des calculs
Le budget ligne par ligne
| Prix du bien | ≈ 202 800 €Rs 11 M |
| Taxe d’achat (droit d’enregistrement, 5 %) | ≈ 10 140 € |
| Notaire (barème officiel, TVA incluse) | ≈ 1 460 € |
| Commission de l’agence (au plus 2 %, le plus souvent payée par le vendeur) | 0 € |
| Appel de cadrage et ouverture du dossier (Zilstone) | 200 € |
| Votre étude de projet (Zilstone) | 500 € |
| Part « étude » déduite du prix de la mise en route | −500 € |
| Rapports d’observation (3 biens visités) | 900 € |
| Espace projet (1 an, agenda des professionnels inclus) | 990 € |
| Travaux, coordonnés par vous avec vos artisans (valeur centrale, à fixer par deux devis) | ≈ 46 090 €Rs 2,5 M (Rs 1,8 M à Rs 3,5 M) |
| Mobilier et équipement pour la location (hypothèse) | 12 000 € |
| Zilstone · Mise en route (sans travaux : équipements, licence, annonces) | 4 500 € |
| Expertise technique avant l’offre (estimation) | ≈ 920 € |
| Licence de location : dépôt de la demande (Rs 5 000) | 90 € |
| Coût total, sans crédit | ≈ 280 090 € |
| Géomètre, assurance | à confirmer au cas par cas |
Les travaux sont coordonnés par vous, avec vos artisans ; Zilstone ne facture pas leur coordination à ce stade (offre à venir). Sans crédit ici ; le MHC Diaspora Home Loan finance aussi la rénovation [8].
Les deux scénarios, ligne par ligne
| Prudent | Optimiste | |
|---|---|---|
| Part des nuits louées | 40,2 % [1] | 65 % [2] |
| Prix par nuit | 128 $ US [1] | 128 $ US [1] |
| Loyers encaissés sur l’année | 16 810 € | 27 180 € |
| Après plateformes, charges, gestion et licence | 10 240 € | 16 670 € |
| Location : rapporté au coût total, avant impôt | 3,7 % | 6,0 % |
| Revente : prix après travaux | ≈ 239 680 €Rs 13 M | ≈ 276 550 €Rs 15 M |
| Revente : résultat, avant impôt | −57 190 € | −22 900 € |
| Seuil de revente (travaux prévus / +30 %) | Rs 16,3 M | Rs 17,1 M |
Où vont vos loyers, sur 100
- Plateformes
- Charges
- Gestion locative
- Pour vous, avant crédit et impôt
Les coûts pendant la location
| Plateformes (Airbnb, Booking) | environ 12 % des revenus [11] |
| Charges : énergie, syndic, entretien, assurance | environ 14 % des revenus, à affiner bien par bien [11] |
| Licence de location (TAC) | dépôt de la demande Rs 5 000, puis Rs 10 000 par an (≈ 180 €) [12] |
| Ménage et linge | payés par les frais de ménage des voyageurs |
| Taxe touristique | 3 € par nuit et par voyageur de 12 ans et plus, payée par le voyageur et reversée chaque mois à la MRA ; les voyageurs avec passeport mauricien en sont exonérés [7] |
| Impôt sur les loyers | à Maurice, 15 % pour un non-résident d’après la loi, régime à confirmer avec un agent fiscal enregistré [16] ; dans votre pays de résidence, avec votre fiscaliste |
| À la revente | taxe de vente de 5 % (vendeur) [5] et commission de l’agence à la revente, au plus 2 % |
| Piscine | entretien, eau et électricité de la filtration, compris dans les charges |
Tous les risques, en détail
- La valeur après travaux n’atteint pas le seuil de revente : vendre ferait perdre de l’argent. Il reste la location, ou attendre, sans certitude sur les prix.
- Travaux plus lourds que prévu : structure, toiture, termites, humidité, réseaux, piscine. Chaque euro de dépassement relève le seuil de revente.
- Extensions sans permis de construire (Building and Land Use Permit, BLUP) : à régulariser, parfois impossible, et bloquant pour une licence de location.
- Concurrence : à Flic en Flac, le nombre d’annonces a augmenté de moitié en un an [1] ; le prix par nuit peut baisser.
- Délai de vente : il peut prendre des mois, pendant lesquels la villa coûte sans rapporter.
- Fiscalité : un achat-revente isolé n’est pas imposé sur la plus-value à Maurice, mais des achats-reventes répétés peuvent être imposés comme une activité commerciale. À valider avec un fiscaliste.
Montants arrondis. Prix des biens relevés en roupies ; frais Zilstone en euros ; prix par nuit publiés en dollars. Taux figés au 05/10/2026 (Banque de Maurice, taux indicatifs, milieu entre achat et vente), indicatifs : votre banque appliquera son propre taux.
Sources et hypothèses
- AirROI, données Airbnb par marché, 12 mois glissants au 12/09/2026 (moyenne de toutes les annonces suivies) · www.airroi.com
- Airbtics, médiane des annonces actives à Maurice, données du 12/03/2026 : occupation 66 %, annonces actives +23 % sur un an · airbtics.com
- Annonces du marché local relevées par Zilstone le 05/10/2026 (OFIM, Westimmo, PropertyFinder) : prix demandés, pas prix de vente. Ces biens ne sont pas proposés par Zilstone. · real-estate-mauritius.mu
- Land (Duties and Taxes) Act : droit d’enregistrement de 5 % (acheteur), taxe de mutation de 5 % (vendeur) · www.mra.mu
- Barème des notaires (Notaries Act 2008), TVA de 15 % incluse, à confirmer par le notaire · www.propertymap.mu
- MRA, taxe touristique de 3 € par nuit et par voyageur de 12 ans et plus, depuis le 01/10/2025 · www.mra.mu
- MHC Diaspora Home Loan : à partir de 6,80 %, jusqu’à 35 ans, de Rs 1 à 15 M ; achat, construction, rénovation · www.mhc.mu
- Hypothèses de travail Zilstone (septembre-octobre 2026) : plateformes ≈ 12 % des revenus, charges ≈ 14 %, crédit à 70 % du prix sur 15 ans à 7 %, travaux et mobilier ≈ 19 000 € pour un appartement de deux chambres, expertise ≈ Rs 50 000 ; occupation prudente de 50 % pour un appartement. Grille de frais de lancement du 06/10/2026
- Tourism Authority : licence de résidence touristique (TAC), dépôt de la demande Rs 5 000, puis Rs 10 000 par an (type C) ; permis d’usage et lettre du syndic exigés · www.tourismauthority.mu
- Coût de construction d’une maison : Rs 2 000 à 3 500 le pied carré clé en main (≈ Rs 21 500 à 37 700 le m²), Défi Media, 24/01/2026, d’après des entrepreneurs ; indice officiel du coût de construction +6,1 % sur un an en juin 2026 (Le Mauricien, 28/07/2026) · defimedia.info
- Taux de change : Banque de Maurice, taux indicatifs consolidés du 05/10/2026, milieu entre achat et vente. Indicatifs : votre banque appliquera son propre taux · www.bom.mu
- Income Tax Act : loyers d’un particulier non-résident imposés à 15 % à Maurice ; qualification de la location touristique à confirmer avec un agent fiscal enregistré · www.mra.mu
- Annonces OFIM et real-estate-mauritius.mu relevées le 05/10/2026, marché local : Albion, 4 ch. avec piscine, Rs 11,9 M (ofim.mu/72216, annonce retirée depuis, relevé du 05/10/2026) ; Flic en Flac, 4 ch. rénovée, Rs 11,8 M (ofim.mu/67763, annonce de 2023) ; Flic en Flac, villa à finir, Rs 18 M (ofim.mu/72376) ; Flic en Flac, 4 ch. neuve, Rs 16,5 M (ofim.mu/72522) ; Tamarin, 3 ch. de plain-pied avec piscine, Rs 19,9 M. Prix demandés, pas prix de vente ; aucun de ces biens n’est proposé par Zilstone · www.ofim.mu
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