Un appartement de deux chambres à Pereybère
Le format le plus simple à louer et à faire gérer. Ce que vous payez, ce que vous pouvez recevoir selon deux scénarios, et ce qui peut mal tourner.
Le profil (fictif)
Un couple installé à Lyon, la cinquantaine, tous deux de nationalité mauricienne. Ils veulent un bien qui se loue aux voyageurs et où la famille pourra séjourner. Ils disposent d’environ 80 000 €. Profil inventé pour l’exemple.
L’essentiel en trois blocs
Ce que vous payez
≈ 68 500 €
de votre poche au départ, hors assurances
- Apport (30 % du prix)≈ 33 190 €
- Taxe d’achat et notaire≈ 6 460 €
- Zilstone : étude, rapports, espace projet≈ 2 090 €
- Travaux et mobilier≈ 19 000 €
- Mise en route Zilstone≈ 4 500 €
- Banque, expertise, dossier de licence≈ 3 260 €
Puis ≈ 700 € par mois de crédit pendant 15 ans, pour un prêt de ≈ 77 430 €.
Ce que vous recevez
Ce qui reste chaque année, après les charges, la gestion et le crédit, avant impôt :
Loyers encaissés : 17 970 € à 23 350 € par an.
Part des nuits louées dans l’année
- 35 % : moyenne de toutes les annonces de Pereybère
- 50 % : scénario prudent
- 65 % : scénario optimiste
Ce qui peut mal tourner
- Si seulement 35 % des nuits sont louées, la moyenne de Pereybère : il reste ≈ −720 € par an. Le manque se paie de votre poche.
- Si le taux du crédit monte à 9 % : ≈ 790 € par mois, et ≈ +1 470 € par an dans le scénario prudent.
- Si le syndic refuse la location aux voyageurs, pas de licence possible. Nous vérifions sa lettre avant toute offre.
Hypothèses. Scénario prudent : 50 % des nuits louées, l’hypothèse de Zilstone, au-dessus de la moyenne de toutes les annonces de Pereybère (35,3 %) [1], parce qu’un bien bien tenu se compare aux annonces actives, sans certitude. Scénario optimiste : la médiane des annonces actives à Maurice (66 %, arrondie à 65 %) [2]. Prix moyen : 110 $ US la nuit [1]. Les séjours de la famille ne sont pas déduits : chaque semaine bloquée réduit les loyers. Avant l’impôt mauricien (15 % des loyers pour un non-résident, à confirmer [16]) et celui de votre pays.
À vous de jouer
Changez le prix ou la somme dont vous disposez : le prêt, la mensualité et ce qui reste chaque année se recalculent aussitôt.
- Prêt de la banque · 70 % du prix
- ≈ 77 430 €
- Mensualité, 15 ans à 7 %
- ≈ 700 €
- Sorti de votre poche au départ
- ≈ 68 500 €
Montant trop faible pour un prêt (les banques prêtent à partir de Rs 1 M) : achat comptant, soit — de votre poche.
Votre apport couvre tout : achat sans crédit, aucune mensualité.
Apport insuffisant, non finançable en l’état. La banque finance au plus 70 % du prix, et les frais restent à votre charge. Il manque —.
Hypothèses visibles : mêmes loyers quel que soit le prix (110 $ US la nuit, 50 % ou 65 % des nuits louées) ; prix entre Rs 5,5 et 8,5 M, la fourchette des annonces relevées [3] ; prêt sur 15 ans, au plus 70 % du prix et au moins Rs 1 M (en dessous, achat comptant) ; les frais ne sont pas finançables et sortent de votre apport : taxe d’achat, notaire, commissions, travaux (19 000 €), mise en route, expertise et frais de banque, calculés comme dans le détail ci-dessous ; votre apport est plafonné au coût d’un achat sans crédit. C’est un exercice, pas une offre : aucun résultat n’est garanti, et l’impôt n’est pas déduit.
Le bien et la zone
Un appartement de deux chambres (environ 80 m²) dans une résidence ancienne, à quelques minutes à pied de la plage publique. Prix retenu : Rs 6 M, soit ≈ 110 620 €. Lors de notre relevé du 05/10/2026, nous n’avons trouvé aucune annonce comparable de deux chambres à Pereybère sur le marché local ; des deux-chambres du marché local s’affichaient entre Rs 5,5 et 6,2 M dans l’ouest (Albion, La Gaulette), et des trois-chambres à Pereybère entre Rs 6,5 et 8,5 M [3]. Ce sont des prix demandés, pas des prix de vente. Les programmes ouverts aux acheteurs étrangers coûtent bien plus : un deux-chambres en programme RES (Real Estate Scheme, ouvert aux acheteurs étrangers) à Grand Baie s’affichait Rs 12 M [3].
Pereybère compte 208 annonces suivies, avec une occupation moyenne de 35,3 % et un prix moyen d’environ 110 $ US la nuit [1]. Clientèle : couples et familles, beaucoup de Français, séjours longs. Atout : la plage de quartier, à côté de Grand Baie et de ses services.
Les étapes et la durée
- Semaine 1Appel de 20 minutes et pré-étude d’une page, gratuits.
- Semaines 2 à 4Étude de projet et lettre de mission : appel de cadrage, puis document écrit sous 10 jours ouvrés après réception des pièces.
- Mois 1 à 3Recherche, visites, vérifications : expert, titre, syndic, permis, prix.
- Mois 2 à 4Offre, promesse chez le notaire, demande de prêt.
- Vers le mois 4Acte de vente chez le notaire, remise des clés.
- Mois 4 à 8Travaux, équipements, licence de location (6 à 10 semaines d’instruction), photos, annonces.
- Ensuite, chaque moisLocation, relevé mensuel, loyers versés sur votre compte.
Environ 6 à 8 mois entre le premier appel et les premiers voyageurs.
Les frais d’accompagnement
| Service | Prix et paiement | Ici |
|---|---|---|
| Appel de cadrage et ouverture du dossier | facturés par Zilstone, jamais remboursés à la commande | 200 € |
| Votre étude de projet | 500 € déduits du prix de la mise en route si vous la prenez ; sinon, ils restent dus à la commande | 500 € |
| Commission de l’agence | au plus 2 % du prix, facturé par une agence immobilière enregistrée auprès de la REAA, avec laquelle nous préparons un partenariat, le plus souvent payée par le vendeur à l’acte, si due par vous | 0 € |
| Rapports d’observation | 350 € par bien visité, 900 € les 3, dus même sans achat à chaque visite | 900 € |
| Espace projet | 90 € par mois ou 990 € par an, agenda des professionnels inclus par mois ou par an | 990 € |
| Mise en route | forfait de 4 500 €, sans travaux : équipements obligatoires, licence de location, mise en ligne des annonces à la mise en route | 4 500 € |
Grille de frais de lancement du 06/10/2026. Prix Zilstone finaux : rien ne s’y ajoute. Commission de l’agence : au plus 2 %, payée à l’agence, le plus souvent par le vendeur ; aucun flux d’argent entre Zilstone et l’agence. Montants confirmés par écrit dans la lettre de mission avant tout engagement. Notaire, banque, expert et fiscaliste vous facturent directement. Votre argent ne passe jamais par Zilstone. Facturation en euros ou en roupies. Les autres devises sont indiquées pour vous donner une idée ; d’éventuels frais de change restent à votre charge.
Le détail des calculs
Le budget ligne par ligne
| Prix du bien | ≈ 110 620 €Rs 6 M |
| Prêt de la banque : 70 % du prix, 15 ans, 7 % | ≈ 77 430 € |
| Apport sur le prix (30 %) | ≈ 33 190 € |
| Taxe d’achat (droit d’enregistrement, 5 %) | ≈ 5 530 € |
| Notaire (barème officiel, TVA incluse) | ≈ 930 € |
| Commission de l’agence (au plus 2 %, le plus souvent payée par le vendeur) | 0 € |
| Appel de cadrage et ouverture du dossier (Zilstone) | 200 € |
| Votre étude de projet (Zilstone) | 500 € |
| Part « étude » déduite du prix de la mise en route | −500 € |
| Rapports d’observation (3 biens visités) | 900 € |
| Espace projet (1 an, agenda des professionnels inclus) | 990 € |
| Travaux et mobilier, coordonnés par vous avec vos artisans | ≈ 19 000 € |
| Zilstone · Mise en route (sans travaux : équipements, licence, annonces) | 4 500 € |
| Banque : dossier (1 % du prêt), évaluation, inscription de l’hypothèque (estimation haute) | ≈ 2 250 € |
| Expertise technique avant l’offre (estimation) | ≈ 920 € |
| Licence de location : dépôt de la demande (Rs 5 000) | 90 € |
| Sorti de votre poche | ≈ 68 500 € |
| Assurances (emprunteur, habitation) | à confirmer au cas par cas |
Mensualité : ≈ 700 € par mois. Le prêt est une hypothèse : la quotité d’un bien locatif est en général plafonnée à 70 %, et l’usage en location courte durée doit être accepté par la banque, par écrit [13]. Le MHC Diaspora Home Loan est publié à partir de 6,80 %, jusqu’à 35 ans [8].
Les deux scénarios, ligne par ligne
| Prudent | Optimiste | |
|---|---|---|
| Part des nuits louées | 50 % [11] | 65 % [2] |
| Prix moyen par nuit | 110 $ US [1] | 110 $ US [1] |
| Loyers encaissés sur l’année | 17 970 € | 23 350 € |
| Après plateformes, charges, gestion et licence | 10 950 € | 14 300 € |
| Mensualités du prêt | −8 400 € | −8 400 € |
| Reste par an, avant impôt | +2 550 € | +5 900 € |
Où vont vos loyers, sur 100
- Plateformes
- Charges
- Gestion locative
- Pour vous, avant crédit et impôt
Les coûts pendant la location
| Plateformes (Airbnb, Booking) | environ 12 % des revenus [11] |
| Charges : énergie, syndic, entretien, assurance | environ 14 % des revenus, à affiner bien par bien [11] |
| Licence de location (TAC) | dépôt de la demande Rs 5 000, puis Rs 10 000 par an (≈ 180 €) [12] |
| Ménage et linge | payés par les frais de ménage des voyageurs |
| Taxe touristique | 3 € par nuit et par voyageur de 12 ans et plus, payée par le voyageur et reversée chaque mois à la MRA ; les voyageurs avec passeport mauricien en sont exonérés [7] |
| Impôt sur les loyers | à Maurice, 15 % pour un non-résident d’après la loi, régime à confirmer avec un agent fiscal enregistré [16] ; dans votre pays de résidence, avec votre fiscaliste |
Tous les risques, en détail
- Occupation au niveau de la moyenne de Pereybère (35,3 %) : il reste ≈ −720 € par an après le crédit.
- Taux du crédit plus haut de 2 points (9 %) : mensualité de ≈ 790 € ; dans le scénario prudent, il reste ≈ +1 470 € par an.
- Le règlement de copropriété ou le syndic limite la location touristique : la licence exige une lettre du syndic et un permis d’usage « résidence touristique » au nom du propriétaire. Nous les vérifions avant toute offre.
- Immeuble ancien : étanchéité du toit-terrasse, humidité, électricité. Les travaux peuvent coûter plus que prévu ; l’expertise et les devis viennent avant l’offre.
- Concurrence : le nombre d’annonces actives à Maurice a augmenté de 23 % en un an [2], plus vite que les arrivées de touristes. Le prix par nuit peut baisser.
- Fortes pluies et cyclones : Pereybère connaît des inondations localisées. Assurance et choix de l’étage comptent.
- Change : vos revenus sont en euros, livres ou dollars ; le prêt et une partie des loyers sont en roupies. Le sélecteur de devise en haut de page utilise un taux figé.
- Revente : aucun prix n’est garanti, et la vente coûte au plus 7 % (taxe de vente de 5 % et commission de l’agence, au plus 2 %).
Montants arrondis. Prix des biens relevés en roupies ; frais Zilstone en euros ; prix par nuit publiés en dollars. Taux figés au 05/10/2026 (Banque de Maurice, taux indicatifs, milieu entre achat et vente), indicatifs : votre banque appliquera son propre taux.
Sources et hypothèses
- AirROI, données Airbnb par marché, 12 mois glissants au 12/09/2026 (moyenne de toutes les annonces suivies) · www.airroi.com
- Airbtics, médiane des annonces actives à Maurice, données du 12/03/2026 : occupation 66 %, annonces actives +23 % sur un an · airbtics.com
- Annonces du marché local relevées par Zilstone le 05/10/2026 (OFIM, Westimmo, PropertyFinder) : prix demandés, pas prix de vente. Ces biens ne sont pas proposés par Zilstone. · real-estate-mauritius.mu
- Land (Duties and Taxes) Act : droit d’enregistrement de 5 % (acheteur), taxe de mutation de 5 % (vendeur) · www.mra.mu
- Barème des notaires (Notaries Act 2008), TVA de 15 % incluse, à confirmer par le notaire · www.propertymap.mu
- MRA, taxe touristique de 3 € par nuit et par voyageur de 12 ans et plus, depuis le 01/10/2025 · www.mra.mu
- MHC Diaspora Home Loan : à partir de 6,80 %, jusqu’à 35 ans, de Rs 1 à 15 M ; achat, construction, rénovation · www.mhc.mu
- Hypothèses de travail Zilstone (septembre-octobre 2026) : plateformes ≈ 12 % des revenus, charges ≈ 14 %, crédit à 70 % du prix sur 15 ans à 7 %, travaux et mobilier ≈ 19 000 € pour un appartement de deux chambres, expertise ≈ Rs 50 000 ; occupation prudente de 50 % pour un appartement. Grille de frais de lancement du 06/10/2026
- Tourism Authority : licence de résidence touristique (TAC), dépôt de la demande Rs 5 000, puis Rs 10 000 par an (type C) ; permis d’usage et lettre du syndic exigés · www.tourismauthority.mu
- Banques : commission d’ouverture de 1 % (MCB, minimum Rs 3 000, maximum Rs 50 000, tarifs du 10/07/2026) ; évaluation Rs 15 000 à 40 000 et inscription de l’hypothèque plafonnée à ≈ Rs 55 000 (sources secondaires, à vérifier) ; financement souvent limité à 70 % pour un bien locatif, à confirmer par la banque · mcb.mu
- Taux de change : Banque de Maurice, taux indicatifs consolidés du 05/10/2026, milieu entre achat et vente. Indicatifs : votre banque appliquera son propre taux · www.bom.mu
- Income Tax Act : loyers d’un particulier non-résident imposés à 15 % à Maurice ; qualification de la location touristique à confirmer avec un agent fiscal enregistré · www.mra.mu
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