Un terrain de 160 toises à Albion, sur la côte ouest
Acheter un terrain comme investissement, et le revendre à moyen ou long terme. Les chiffres le montrent clairement : revendre à 3 ans fait perdre de l’argent ; au rythme optimiste, il faut environ 3 ans pour retrouver sa mise, et le gain vient ensuite.
Le profil (fictif)
Une Mauricienne installée à Toronto, 38 ans, qui veut un pied à Maurice. Elle souhaite placer une partie de son épargne dans un terrain, le garder plusieurs années, puis le revendre. Elle dispose d’environ 110 000 €, sans crédit. Profil inventé pour l’exemple.
L’essentiel en trois blocs
Ce que vous payez
≈ 102 540 €
de votre poche au départ, hors assurances
- Prix du terrain≈ 94 400 €
- Taxe d’achat et notaire≈ 5 550 €
- Zilstone : étude, rapports, espace projet≈ 2 590 €
Sans crédit. Pendant la détention : aucun loyer, mais l’entretien et la clôture du terrain.
Ce que vous recevez
Aucun loyer pendant la détention. Résultat à la revente, après la taxe de vente et la commission, avant impôt :
Revendre à 3 ans fait perdre de l’argent, dans les deux scénarios. Pour ne rien perdre, le terrain doit se revendre au moins ≈ 110 260 €, soit 17 % de plus qu’à l’achat : environ 3 ans au rythme optimiste, jamais si le prix ne bouge pas.
Ce qui peut mal tourner
- Revendre à 3 ans fait perdre de l’argent : ≈ −14 750 € à ≈ −1 770 € selon le scénario.
- Aucun revenu pendant la détention, et aucune hausse garantie : au rythme optimiste, environ 3 ans pour retrouver sa mise.
- Terrain mal borné, en indivision ou agricole : vérifié avant l’offre (titre, bornage, morcellement, zonage).
Hypothèses. Scénario prudent : le prix ne bouge pas. Scénario optimiste : il suit chaque année le rythme de 2025 pour les maisons et appartements (+4,7 %) [9]. Ce n’est pas une prévision : sur un an à fin juin 2026, la hausse n’est que de 0,4 %, et cet indice ne porte pas sur les terrains. La vente coûte au plus 7 % (taxe de vente de 5 % et commission de l’agence, au plus 2 %) [5].
Ce que disent les chiffres. Un terrain est un investissement de moyen ou long terme, sans revenu pendant la détention. Les frais d’achat et de revente représentent environ 16 % du prix : il faut d’abord que le prix les rattrape. Au rythme optimiste, c’est environ 3 ans ; à 10 ans, le résultat serait de ≈ +36 430 € avant impôt. Si le prix ne bouge pas, la revente fait perdre ≈ 14 750 €, quel que soit l’horizon. Ces calculs ne comptent ni l’entretien du terrain, ni l’inflation, ni ce que l’argent aurait pu rapporter ailleurs.
Faire construire sur un terrain est une autre offre, à venir : nous en parlons volontiers lors d’un appel.
Le bien et la zone
Un terrain constructible de 160 toises (environ 610 m²) dans un morcellement autorisé à Albion. Prix retenu : Rs 32 000 la toise, soit Rs 5,12 M ou ≈ 94 400 €. Sur le marché local, les agents citent Rs 30 000 à 35 000 la toise à Albion, et environ Rs 3,5 M pour 100 toises à Flic en Flac et Albion [10] ; nos relevés d’annonces du 05/10/2026 vont de Rs 23 500 à 33 000 la toise à Albion [3]. Une autre grille relayée en 2026 donne Rs 35 000 à 50 000 [10] : chaque prix se vérifie sur dix annonces comparables. Pour comparer, un terrain dans un programme ouvert aux étrangers (Property Development Scheme, PDS) à Rivière Noire s’affiche autour de Rs 70 000 la toise [3].
Les agents rapportent de fortes hausses récentes, par exemple à Grand Baie : Rs 30 000 la toise en 2024, Rs 40 000 à 50 000 en 2026 [10]. Rien ne dit qu’elles continueront : l’indice officiel des maisons et appartements n’a pris que 0,4 % sur un an à fin juin 2026 [9], et il n’existe pas d’indice officiel des terrains. Votre passeport mauricien vous donne accès au marché local. Une toise vaut environ 3,8 m².
Les étapes et la durée
- Semaine 1Appel de 20 minutes et pré-étude d’une page, gratuits.
- Semaines 2 à 4Étude de projet et lettre de mission : appel de cadrage, puis document écrit sous 10 jours ouvrés après réception des pièces.
- Mois 1 à 3Recherche et vérifications : titre, bornage, permis de morcellement, zonage, accès et réseaux.
- Mois 2 à 4Offre, promesse, acte chez le notaire.
- Ensuite, plusieurs annéesGarder le terrain et l’entretenir (clôture, débroussaillage) ; photos et documents dans votre dossier.
- À moyen ou long termeRevendre avec un mandat écrit, au moment que vous choisissez.
Achat en 3 à 4 mois. Revente : délai non garanti, un terrain peut mettre longtemps à trouver acheteur.
Les frais d’accompagnement
| Service | Prix et paiement | Ici |
|---|---|---|
| Appel de cadrage et ouverture du dossier | facturés par Zilstone, jamais remboursés à la commande | 200 € |
| Votre étude de projet | 500 € déduits du prix de la mise en route si vous la prenez ; sinon, ils restent dus à la commande | 500 € |
| Commission de l’agence | au plus 2 % du prix, facturé par une agence immobilière enregistrée auprès de la REAA, avec laquelle nous préparons un partenariat, le plus souvent payée par le vendeur à l’acte, si due par vous | 0 € |
| Rapports d’observation | 350 € par bien visité, 900 € les 3, dus même sans achat à chaque visite | 900 € |
| Espace projet | 90 € par mois ou 990 € par an, agenda des professionnels inclus par mois ou par an | 990 € |
| Commission de l’agence (revente) | au plus 2 % du prix de vente, facturé par une agence immobilière enregistrée auprès de la REAA, avec laquelle nous préparons un partenariat à la vente | ≈ 1 890 € |
Grille de frais de lancement du 06/10/2026. Prix Zilstone finaux : rien ne s’y ajoute. Commission de l’agence : au plus 2 %, payée à l’agence, le plus souvent par le vendeur ; aucun flux d’argent entre Zilstone et l’agence. Montants confirmés par écrit dans la lettre de mission avant tout engagement. Notaire, banque, expert et fiscaliste vous facturent directement. Votre argent ne passe jamais par Zilstone. Facturation en euros ou en roupies. Les autres devises sont indiquées pour vous donner une idée ; d’éventuels frais de change restent à votre charge.
Le détail des calculs
Le budget ligne par ligne
| Prix du terrain | ≈ 94 400 €Rs 5,12 M |
| Taxe d’achat (droit d’enregistrement, 5 %) | ≈ 4 720 € |
| Notaire (barème officiel, TVA incluse) | ≈ 830 € |
| Commission de l’agence (au plus 2 %, le plus souvent payée par le vendeur) | 0 € |
| Appel de cadrage et ouverture du dossier (Zilstone) | 200 € |
| Votre étude de projet (Zilstone) | 500 € |
| Part « étude » : reste due (pas de mise en route dans cet exemple) | 0 € |
| Rapports d’observation (3 biens visités) | 900 € |
| Espace projet (1 an, agenda des professionnels inclus) | 990 € |
| Coût total, sans crédit | ≈ 102 540 € |
| Géomètre, bornage, vérification du morcellement | à confirmer au cas par cas |
L’exonération de la taxe d’achat pour un premier terrain (jusqu’à Rs 3 M) vise une résidence principale : a priori pas un investissement, à vérifier avec le notaire.
Les deux scénarios, ligne par ligne
| Prudent | Optimiste | |
|---|---|---|
| Revenus pendant la détention | aucun | aucun |
| Coût total de l’achat | −102 540 € | −102 540 € |
| Prix de revente à 3 ans | ≈ 94 400 € (inchangé) | ≈ 108 350 € |
| Résultat à 3 ans, après taxe de vente et commission (7 %), avant impôt | −14 750 € | −1 770 € |
| Prix de revente à 5 ans | ≈ 94 400 € (inchangé) | ≈ 118 770 € |
| Résultat à 5 ans, après taxe de vente et commission (7 %), avant impôt | −14 750 € | +7 920 € |
| Prix de revente à 10 ans | ≈ 94 400 € (inchangé) | ≈ 149 430 € |
| Résultat à 10 ans, après taxe de vente et commission (7 %), avant impôt | −14 750 € | +36 430 € |
| Retour à l’équilibre | jamais, si le prix ne bouge pas | environ 3 ans |
Les coûts, de l’achat à la revente
| À l’achat | taxe d’achat de 5 % [5] et notaire [6] |
| Pendant la détention | aucun loyer ; entretien et clôture du terrain à prévoir |
| À la revente | taxe de vente de 5 % (vendeur) [5] et commission de l’agence à la revente, au plus 2 % |
| Impôt | pas d’impôt sur la plus-value pour un achat-revente isolé à Maurice ; impôt possible dans votre pays de résidence, à voir avec votre fiscaliste |
Tous les risques, en détail
- Le prix ne monte pas, ou baisse : la revente fait perdre les frais, environ 16 % du prix ici.
- Fiscalité : des achats-reventes répétés peuvent être imposés comme une activité commerciale par la MRA. À valider avec un fiscaliste.
- Diviser un terrain pour vendre des lots relève du statut de « land promoter » (enregistrement REAA obligatoire).
- Terrain agricole : ne jamais acheter en misant sur une conversion en terrain constructible non obtenue.
- Bornage, indivision, servitudes, infrastructures du morcellement (routes, eau, électricité, drainage) : vérifiés avant l’offre.
- Liquidité : un terrain peut mettre longtemps à trouver acheteur.
- L’accompagnement d’un achat de terrain est confirmé au cas par cas, par écrit.
Montants arrondis. Prix des biens relevés en roupies ; frais Zilstone en euros ; prix par nuit publiés en dollars. Taux figés au 05/10/2026 (Banque de Maurice, taux indicatifs, milieu entre achat et vente), indicatifs : votre banque appliquera son propre taux.
Sources et hypothèses
- Annonces du marché local relevées par Zilstone le 05/10/2026 (OFIM, Westimmo, PropertyFinder) : prix demandés, pas prix de vente. Ces biens ne sont pas proposés par Zilstone. · real-estate-mauritius.mu
- Land (Duties and Taxes) Act : droit d’enregistrement de 5 % (acheteur), taxe de mutation de 5 % (vendeur) · www.mra.mu
- Barème des notaires (Notaries Act 2008), TVA de 15 % incluse, à confirmer par le notaire · www.propertymap.mu
- Statistics Mauritius, indice des prix résidentiels (maisons et appartements) : +4,7 % sur l’année 2025 (T4 2025), +0,4 % sur un an au T2 2026 ; pas d’indice des terrains · statsmauritius.govmu.org
- Prix à la toise du marché local : Défi Media, « Entre Rs 27 000 et Rs 50 000 la toise », 10/09/2026, d’après les agents immobiliers (Albion Rs 30 000 à 35 000) ; grille de l’enquête 2026 de l’Estate Agents Association relayée par real-estate-mauritius.mu (Albion Rs 35 000 à 50 000, original non consulté) · defimedia.info
- Hypothèses de travail Zilstone (septembre-octobre 2026) : plateformes ≈ 12 % des revenus, charges ≈ 14 %, crédit à 70 % du prix sur 15 ans à 7 %, travaux et mobilier ≈ 19 000 € pour un appartement de deux chambres, expertise ≈ Rs 50 000 ; occupation prudente de 50 % pour un appartement. Grille de frais de lancement du 06/10/2026
- Taux de change : Banque de Maurice, taux indicatifs consolidés du 05/10/2026, milieu entre achat et vente. Indicatifs : votre banque appliquera son propre taux · www.bom.mu
Parlons de votre projet
En 20 minutes, nous regardons votre situation, votre budget et ce qui est réaliste pour vous. Gratuit et sans engagement.
Nous lançons nos premiers accompagnements.